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薛洪言:租房分期 不仅仅是一笔生意

  作者:苏宁金融研究院互联网金融中心主任 薛洪言   

  当现金贷的后路被封堵,越来越多的人努力挤向场景贷。其实,不同的场景,有不同的风景,不同的人去看,更有不同的感受。比如租房分期(租金贷),圈外人和圈里人,观感完全不同——站在圈外,觉得空间好大,摩拳擦掌,恨不得马上进去冲杀;圈内的人,总觉得被捆住了手脚,有力使不出来,渗透率上不去。

  “纸上得来终觉浅,绝知此事要躬行。”实践是一道墙,隔着这道墙,便是两个世界。对摩拳擦掌布局场景贷的机构来讲,实践过,才能见识庐山真面目。本文中,我们就来谈谈租房分期。

  市场概览:万亿市场待君开

  租房是个大市场。据中金证券估算,我国当前约有1.5亿城镇租房人口,对应租金规模超过两万亿。与美国(31.2%)、日本(38.7%)、德国(55%)等国家相比,我国租房人口占比低,叠加房价走高、城镇化率提升、购房观念改变、购房年龄推迟等因素影响,租房人口占比将持续提升,租房市场空间广阔。

  世联行(行情002285,诊股)数据,2016年北京平均首次置业年龄为38岁,较四年前推迟了两年。相应的,平均租房年龄在上移,据贝壳租房数据,2018年北京租房者平均年龄为35.56岁,较三年前提高了两岁。

  顺应这一趋势,政策层面也加大了对租房市场的支持。如《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)明确提出“提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平,形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局”以及“鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务”等。

  各地也表态加大租房供给,典型如北京和上海。上海市十三五规划中明确租赁住房供应占比为31%,北京则在2017-2021住宅规划中明确建设50万套租赁住房,占比三分之一。

  广阔的市场空间,叠加政策层面的鼓励呼应,让苦寻风口的创业者看到方向,长租公寓成为众多玩家的新战场,里面既有房地产巨头,也有房屋中介,更有大量创业者。

  相比传统C2C租赁模式,长租公寓属于C2B2C模式,中间多了个公寓运营方。公寓运营方按照统一标准装修并提供租后管理服务,解决了传统租赁模式下的诸多痛点,如室内环境差、维修难、房东刁难及临时被赶走的恐惧等,很快俘获了追求住房品质的年轻人的信赖,成为租房市场一股新势力。

  据青客公寓招股书披露的数据,2018年国内品牌长租公寓租金收入达328亿元,市场占比2.2%。相比美国市场46%的市场占比,长租公寓仍有很大发展空间。

  

租房分期,不仅仅是一笔生意

  长租公寓的崛起,为租房分期崛起提供了土壤。

  传统的C2C模式,租房场景零散,金融机构没有动力开发专门产品,租客的资金需求大部分依靠工资、信用卡和熟人周转。长租公寓介入后,批量获客成为可能,金融机构纷纷推出租金贷,憧憬着在万亿市场里分杯羹。

  美梦变噩梦,麻烦不断

  进军租金贷,小贷公司、消费金融公司拔得头筹,不过银行很快杀了进来,凭借资金成本优势后发先至。

  单看风控逻辑,租房分期非常优质:有场景依托,资金用途可控,最要紧的,如果借款人不还钱,银行给公寓方打个招呼,提前终止租赁合同,用退还的未到期租金来填补本息损失。

  公寓方如果稳健经营,那一切安好,问题恰恰是公寓方做不到稳健。在资本和市场裹挟下追风口,公寓方求的是快,要快速拿下房源,快速装修并推向市场,资金链一直紧绷。前期大量囤积房源、统一装修风格以及装修后适当的散味空置期,均需占用大量现金流。

  万事俱备对外开业,还不得不接受早期高企的空置率。以龙湖地产旗下的冠寓公寓为例,据披露,2018年已开业5.3万间,整体出租率为50.1%,其中,开业3-6个月的项目出租率为70.2%,6个月以上出租率为87.4%。

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